上海作为重多电商企业的必争之地，物流地产价值正在持续高涨。作为长江经济带的"龙头"和黄金水道的出海口，在将来的三到五年时间内，上海仓储物业的开辟有望迎来"黄金时期"。

现在，物流地产开辟成为炙手可热的产业。各大金融大鳄对用于仓储、物流功效的开辟项目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入。

统计数据报告表现，物流地产的开辟主体有三类。第一类是专业性开辟商；第二类通常是从房产行业上下游转换而来，如物流企业转型或者商业地产开辟商扩大业务范畴；第三类是纯粹的政府实行。而上海正是这三类物流地产开辟主体的必争之地，金融资本在物流地产范畴的全面布局，将助推上海仓储用地价值上涨，而对付在上海拥有大片仓储用地的上市公司而言，其土地资源的价值正面临重估。

受电商飞速进展等因素影响，近年来上海仓储用地的投资价值已经高出了住宅、商店和写字楼，成为最赢利的不动产投资资产。据统计，往年，上海优质仓储物业平均租金连续高涨。

由于上海都市外扩难度大，土地资源非常紧俏，市面出现了部门企业囤积土地等候升值征象。

个人认为，现在上海仓储用地首要集中在各大工业开辟区，一手土地出让数量在已往几年中持续减少。

现在国内的物流地产越发市场化，越来越多的第三方开辟商实行市场化运作，市场供需都显现出兴盛的进展局面，地价将持续高涨。现在上海仓储用地的需求首要来自两类企业，一类以拥有高附加值或者对土地进展不敏感的制造企业为主；第二类是物流地产投资商，这类地产商现在对仓储用地的需求非常旺盛。

现在上海成片仓储用地重要集中在郊县，而市区内的零星土地首要集中在部分地方国企手中。

数据分析，现在上海地方国企持有的工业用地广泛存在两大问题，"一是土地零散，不成领域，开辟利用难度较大；二是产权不清楚，许多地块都属于划拨用地，无法进入市场，一旦进入招拍挂流程，最终归属不得而知。

但现在一些国企已经意识到这部分土地的潜在价值，现在资金想进入该范畴，但是企业的土地没有市场化，产业链条没能打通。一旦政府出台对国企有利的，可以将土地实行市场化的政策，将会是一大利好消息。"

除了电商企业对物流仓储用地的旺盛需求外，造成上海仓储用地价值大范围上涨的因素另有不少。

各大住宅类开辟商也开始进军物流地产，平安等金融机构同样瞄准了物流地产市场，这些因素发动了仓储用地总体需求的增长，差异程度促成了上海仓储土地代价的上涨。而且，和住宅市场差别的是，物流地产范畴已有大批外资大鳄提前布局。

大量资本逐利物流地产，可能会导致一些潜在风险。

历年来，物流地产的爆发态势直接发动了上海仓储用地价格的上扬。数据表现，上海物流仓储用地租金实现年均增长8%，租金水平在贴近理性承受边界。

报告数据呈现，现在上海仓储用地市场三到五年内出现向好态势，但随着大量资金进入，或许会导致市场过热，从而积蓄肯定的危险。

由于市场行情和宏观经济运行环境的变革，仓储用地价格也存在变革周期，上一波行情是金融危机之后一两年后走出低谷，因此行情预计另有三到五年的进展趋势，之后增速将会逐渐放缓。

此外，从严格意义上来说，物流地产属于仓储用地，但是在实际操作进程中，工业用地和仓储用地的边界比较混沌，随着产业融合程度的加深，部门企业因为自身功效需求，自建厂房不用于生产制造，而用于仓储物流，虽然现在来讲这种要领是可操作的，但是土地性质的混沌大概会在将来给企业带来烦琐。

在上海，与自贸区开展类似的黄金地区另有临港地区。临港物流产业进展如日方升，不少上市公司囤积的土地资产价格存在被低估的可能性。

从长期来看，随着市场需求的增长，仓储用地的价格具有很大的升值前景，对上海的物流地产观点股而言，其资产价值现在很有可能被低估。

随着上海加快配置物流航运中心，物流基础设施配置整体升级，这也使得今年上海物流地产市场进一步升温。数据显现，第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.99%，售价较上个季度上涨了0.65%。

在靠近洋山港的临港地区，当地的仓储用地首要存在两大优势。一方面，临港地区土地出让，可以减少企业的前期投入成本，此举有利于鼓励战略性新兴产业以及高端制造业以较低的土地成本向临港集聚；另一方面，临港地区开辟面积达315平方公里，仓储用地提供富足，价格区间比力合理。

临港区位优势显著，将在上海亚太提供链中心的进程中扮演重要角色。要是政府能对临港地区的开展途径实行长时间的筹划，给予相对宽松的政策支持和较大力度的税收优惠，临港地区的位置优势将会很快发挥出来，仓储用地地价也将迎来高涨。