▲因为住宅市场受限，地产商开始转向收益稳定的物流地产领域。（视觉中国/图）

在土地政策收紧的背景下，通过物流地产的模式迅速拿到土地资源，对地产商来说，也是一个不错的选择。

苏宁、万科成立的物流地产基金有一个共同特点，无论是深创投还是江苏国际信托，他们的合作方都是具有国资背景的投资公司。

“物流地产”一夜间火了起来。

2017年10月12日，万科发布公告称，将与江苏国际信托等联合成立总额不超过200亿元的物流地产基金。

三个月前，在中国市场拥有最大物流设施面积的普洛斯宣布私有化时，万科就斥资193亿港元参与领投，私有化完成后，万科将持有普洛斯21.4%的股份。2017年11月30日举行的股东大会上，普洛斯私有化以超过96%的赞成票高票通过。

此外，苏宁、富力、平安不动产、绿地等一众电商、地产商也已涌进物流地产领域。

电商本身有物流需求，这不难理解。但习惯了资金快速周转的地产商，为何对物流地产这一需要长期持有的项目发生了兴趣？

外资登陆十年

“2003年，普洛斯进入中国时，中国还没有高标准的现代物流设施，经济主要依靠投资和出口来拉动增长，公司便在沿海地区和一线城市进行了战略布局。”普洛斯一位人士对南方周末记者说。

物流地产与快递行业其实有着本质区别。快递和电商的仓储业务，仅占物流地产所有业务的三分之一，更多的仓储面积是被制造业、第三方物流所租用。

从2003年到2013年这十年间，中国的物流地产市场基本上是由外资企业主导，有数据显示，最高峰时，普洛斯占据了超过三分之二的市场。

该人士称，2006年之后，中国经济面临转型升级，内需成为经济增长的新引擎，普洛斯便与地方政府合作，在中国的主要省会城市、交通枢纽进行战略拓展。

十年间，来自澳大利亚、意大利的物流地产企业也纷纷在中国市场抢滩登陆，一些来自美国、欧洲的基金也进入这个市场，前十大供应商中有6个外资供应商，分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里，而中国企业则一直表现得不温不火。

“那十年，正是房地产火爆的十年，传统的开发商看不上这种投资周期长、收益率并不高的模式。”火花S—Park执行董事宋振庆说。火花S—Park是国内一家专业的商业地产研究机构。

普洛斯塑造了物流地产的主流模式，即开发—运营—基金。宋振庆对南方周末记者解释这种模式，“物流地产商一般有开发、物业管理和基金管理三大部门，开发部门去拿地，建成物流园区之后交给物业管理部门进行运营，然后再将这些成熟的物流园区进行资产证券化处理”。

国际知名房地产顾问戴德梁行高级董事、中国区产业地产部主管苏智渊向南方周末记者表示，与住宅地产的最本质区别是，物流地产不是直接出售资产来变现的，而是进行长期持有、运营，并通过资产证券化的手段进行资金回笼。

普洛斯当时进入中国市场时，一个最大的优势就是他们能从海外融到比较便宜的钱，而国内一直没有打通这条融资渠道，没有办法进行证券化，只能一个项目一个项目来做，无法快速滚动向前发展。

据普洛斯方面提供的数据，截至2017年9月30日，普洛斯基金管理平台目前在全球管理12只基金，管理的总资产达390亿美元。

变化的物流地产格局

从2013年开始，中国的物流地产市场开始渐渐发生变化，一些民营资本效仿普洛斯模式，进入这一领域，成为专业的物流地产开发商，较为知名的有宇培、宝湾、易商等，其中宇培物流去年在香港上市。

不过，与普洛斯相比，这些民资背景的物流地产公司，无论在物流设施面积上，还是在基金管理上，都有一定的差距。还有一些国资背景的企业进入，如深业泰物流集团股份有限公司，它是深圳市国资委下属的大型国有商贸物流地产集团，前身为1983年成立的深圳笋岗仓库企业有限公司。

“大概从2013年开始，物流地产迎来了一个爆发期。有一个数据称，60%的投资者考虑投资中国的房地产，其中有20%要投物流地产。”宋振庆向南方周末记者表示，由于物流地产相对标准化，对接资本的话语体系更为成熟，再加上电商的快速发展，吸引了资本的进入。

另一方面，作为物流地产的重要客户，电商企业也开始进军到物流地产领域。有的电商平台开始从租赁仓库向自持仓库转变。

京东的物流网络一直被业界所推崇，根据11月13日京东集团发布的本年度第三季度财报，截至2017年9月30日，京东在全国运营405个大型仓库，总面积约900万平方米。这是一个不小的数据，要知道排名第二的嘉民物流地产，它所拥有的可租赁面积仅有250万平方米。

不过，多个产业地产资讯机构均未将京东列入十大自持物流设施面积的企业当中，这也意味着京东900万平方米的仓库面积多为租赁。

京东人士向南方周末记者表示，他们目前没有对900万平方米的仓储面积细分是租赁还是自持。普洛斯人士则向南方周末记者透露，京东是他们的重要客户，租用了不少仓储面积。嘉民和宇培两家物流地产公司的公告也将京东称为重要客户。

在电商企业中，真正明确要发展物流地产的则是苏宁。2017年11月12日，苏宁发布公告称，与深创投不动产基金管理公司成立目标总额为300亿元、首期募集基金规模为50亿元的物流地产基金，正式进军物流地产领域。

苏宁公关部门人士向南方周末记者介绍，在苏宁内部的体系中，物流是作为独立集团开展业务。

物流地产是典型的重资产模式，苏宁之所以选择走这一条道路，与苏宁自身的发展历史不无关系。“苏宁并非是纯电商企业，它是从线下向线上发展，本身就有物流环节，很容易把现成的物流资产转化成物流地产。”业内人士说。

据他介绍，七八年前，普洛斯的模式在中国取得成功之后，就有一些人试图说服苏宁走物流地产的模式。最终能有今天的这个战略决定，应该经历了深思熟虑。

在他看来，阿里做得更多的是商业模式的创新，这种重资产模式可能不是阿里本身的发展方向。京东布局物流网络更多是为了完善自己的供应链环节，从物流地产上赚钱，不是他们的诉求。

“一二线城市高端仓储的供给逐步减少，租金又逐年上涨，阿里、京东这样的规模电商已经在考虑要不要自建仓库了。”业内人士告诉南方周末记者。

地产商入局

另一个搅动物流地产行业的是传统房地产商。随着住宅地产红利期的衰退，传统的房地产开发商在努力寻求转型。

万科进军物流地产行业其实开始于2014年，2015年成立专门的物流地产公司。2017年以前，万科的物流地产总面积就已经达到了150万平方米左右。进入2017年之后，万科在物流地产领域的力度更是加大，仅1月—9月，新增物流面积就达到165万平方米。

此次加码物流地产的布局，也被视为万科新掌门人郁亮带领万科走向转型的重要一步。在今年双十一前一天的万科年终媒体见面会上，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭曾放出豪言：“在中国，如果双十一有10亿件快递，那么约有5亿件，是从普洛斯和万科的货仓里出货的”。

但在不少分析人士看来，万科参与普洛斯私有化这一动作更具有投资意味。

普洛斯人士向南方周末记者表示，由投资机构组成的要约方Nesta Investment Holdings已公开表示，私有化完成后，他们拟继续普洛斯现有业务以及运营模式，保留现有管理团队。这意味着，万科很难直接进入普洛斯的管理层。

“万科参与普洛斯私有化，谈不上是收购，仅是投资行为。”苏智渊说，“我相信普洛斯在经营上，会对万科的管理介入设置一定的门槛。万科成立物流地产基金，才是希望做一个独立的物流地产品牌。”

平安不动产也在2015年年初成立了物流地产的事业部，开始大举进军物流地产。截至2017年8月，其拥有的可租赁面积达到150万平方米，在中国十大物流地产商中排名第8。

传统地产商天然地对土地有着灵敏的嗅觉，物流地产的土地还是一片价值洼地，如果妥善运作、长期持有，无论是地价还是租金，其总体价值可能会有不错溢价空间。

以万科为例，2017年6月3日，它在公告中介绍了今年新增的3个物流地产项目情况，项目总建筑面积21万平方米，权益建面15万平方米，均价约700元/平方米，这明显低于住宅类的土地价格。

从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产，目前中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

在土地政策收紧的背景下，通过物流地产的模式迅速拿到土地资源，对地产商来说，也是一个不错的选择。

与国资合作

与住宅地产商通过出售住宅快速回笼资金不同，物流地产开发商如果想快速攻城略地，就要以较低的价格融得较多的资金，实现资金回笼，用于新项目的投资开发。

“物流地产真正的逻辑是做长期运营的资本化运作。”他向南方周末记者分析，“这些物流基地本身是自带现金流的资产，他们可以把几个这样的项目整合起来，然后打包成一个资产包出售给基金公司，如养老基金、教师退休基金等，为其承诺一定的投资回报率，并实现现金回流。”

有人曾经关注过一个国内产业地产商的发展史。这家地产商通过拿地建了不少的工业厂房，势头很好，但现在团队也已经解散了。“万科、苏宁也都一样，他们虽然资金充足，但是到后面所面临的挑战会很多。”

物流地产的主要收益是租金，这是一个比较稳定的资金来源。根据多个物流地产开发商的财报数据，其物流设施的出租率多在90%以上，有的甚至高达98%。并且在租金涨幅上，行业内也普遍采用了5%这个幅度。这也意味着，成熟的物流地产会有较为稳定增长的收益。

据普洛斯向南方周末记者提供的资料，普洛斯在中国设立了两只规模达到100亿美元的开发型基金，其主要投资方是全球领先的国家养老基金和主权基金。

他向南方周末记者表示，物流地产商主要的融资方向就是社保基金、养老基金、教会基金、保险基金等，这些基金的融资成本较低，回报率要求较低，主要的诉求是稳健，而物流地产正好可满足这些基金的要求。

由于与国外此类基金的融资渠道未能打开，国内开发商在融资成本和效率上，都要远逊于普洛斯这样的外资企业，不得不另辟蹊径。苏宁、万科成立的物流地产基金有一个共同特点，无论是深创投还是江苏国际信托，他们的合作方都是具有国资背景的投资公司。

业内人士说，最近几年，地方政府其实对于外资背景的物流地产商开始有了戒备，在一定程度上，他们更欢迎国内开发商的进入。这些国资背景的投资方，在国内开发商拿地做项目的时候，能够提供背书。

另一方面，由于有重资产做抵押，物流地产是一个风险相对较小的行业。“未来可能会有越来越多的国资背景投资方会寻找这类项目来投，这是一个长期的趋势。”苏智渊说。

在国内开发商开始关注物流地产时，普洛斯则开始借助其成熟的融资体系探索多元化的道路。

普洛斯内部人士向南方周末记者介绍，2016年普洛斯成立了普洛斯金融，为物流行业及相关领域的中小微企业解决融资难、融资成本高等问题，目前已累计服务中小企业客户超过1000家，授信近45亿元，累计放款近28亿元。