从商业地产借鉴经验，创新物流地产招商策略

绛绛探红楼

01

1. 物流地产招商新思路

 

上周，我实地考察了武汉江夏物流园，深感第一产业负责中部城市招商的刘总在项目现场的热情好客。与同行的深入交流，虽在炎炎夏日，却如沐春风，不时迸发出清泉般的灵感。我们暂且抛开市场的供需波动，一同探寻物流地产招商的新路径。究竟，我们能否从商业地产的运营策略中汲取智慧，为物流地产的招商注入新活力？接下来，就让我们一起探索市场营销学的6P理论，看看我们能从中借鉴哪些精髓。

 

在长沙、武汉这样的“火炉”城市穿梭，夏日的高温常常让人的妆容在短时间内消融。然而，这并未影响我们探讨招商的兴致。站在高标仓的施工现场，我们畅谈如何打破物流地产招商的瓶颈，共同寻求突破。

 

相较于商业地产，物流地产的市场营销显得相对滞后；与住宅地产相比，更是面临不小的挑战。这里的“弱”，并不仅仅指推广力度和资金投入的不足，更重要的是在全流程营销策划和运营策略上的缺失。当然，有开发商可能会辩解，物流地产的玩法与众不同，过去我们只需坐等出租，好地段甚至需要打招呼才能租出。但时代在变，市场在变，物流地产也必须适应新的发展需求。

 

当一线城市出现供应瓶颈，二线城市暂时供过于求，三线四线尚待开发时，我们该如何应对？

 

除了传统的宣传手册和邮件推广，是否还能探索更多的招商运营策略？带着这些问题，我与刘总进行了深入的探讨。现在，就让我们一起梳理商业地产、产业地产以及住宅地产的招商运营经验，试图找到那些能够启发我们的借鉴之处。愿我们共同努力，为物流地产的招商开辟新天地。

 

02

2. 借鉴其他地产类型经验

 

2.1 > 产业地产案例

在新加坡腾飞产业园的招商工作中，我深刻体会到业主如何用心为租户提供增值服务。腾飞不仅注重日常的租户关系维护，如定期举办的端午节拔河比赛等活动，更在园区配套设施上深思远虑，力求满足租户的各种需求。我曾听闻一个新加坡同事分享的印度园区的故事，该园区在解决租户员工打车难题上颇费心思：他们精心打造了一个出租车休息区，吸引附近司机前来休息、饮水和如厕，从而巧妙地缓解了打车难的问题。

 

这种贴心的服务，不仅提升了租户的满意度，也为产业园区的长期发展奠定了坚实基础。在腾飞，每当我们新进入一个城市或新建一个园区时，都会经历深入的调研和头脑风暴。这些调研细致入微，包括分析园区主要面向的产业、该产业员工的学历、年龄分布、性别比例，以及厕所等基础设施的需求。正是这种精细化的工作态度，使得腾飞在每个已建成的园区都成为了当地的运营典范。

 

同时，我们也应该反思物流地产的开发过程。从拿地到建设，我们投入了多少时间和精力进行市场和客户的调研呢？对于现有的租户，除了提供宿舍和餐厅外，我们是否还可以考虑增加其他配套设施和服务，以实现差异化竞争优势？相信一个配套设施更为完善的物流园，会吸引更多的卡车司机前来送货，即使路程稍远。

 

2.2 > 住宅地产案例

尽管我本人没有直接从事住宅地产的经验，但站在物流地产中介咨询服务的角度，我对住宅地产中介公司如链家的成功表示由衷的钦佩。过去，许多人对房屋中介持保留态度，甚至现在，中介的电话仍常被视为“打扰”。然而，当购房、卖房或租房的需求出现时，我们往往第一时间想到的便是联系中介。这反映出市场上消费者对“房屋居间服务”的广泛接受度。

 

在经济不景气时，政府会调整购房策略，略为宽松的政策和适度的房价控制能刺激销售。这种模式已经持续了近二十年。然而，物流地产与住宅地产在分销渠道、价格策略上存在显著差异，值得我们深思。

 

03

3. 物流地产招商时机

 

3.1 > 住宅地产启示

关于物流地产招商的最佳时机，我与第一产业的刘总进行了深入探讨。我们共同认为，招商活动应在建设前甚至报建前就着手开展。而且，为了保持与客户的实时沟通，各个阶段都应向客户动态展示项目进展，以便潜在客户能及时掌握项目动态。这对于我们嘉仓网这样的招商平台而言，无疑提出了新的挑战。

 

3.2 > 物流地产具体策略

为了更好地满足潜在客户的需求，招商活动应尽早启动，特别是在当前仓库类型日益多元化、市场环境日趋动态的背景下，准确预测客户需求显得尤为重要。

 

此外，我还了解到一种拿地前的招商策略。尽管有人可能认为这在操作上存在难度，但熟悉拿地流程的人都知道，从与政府签署投资协议到土地招拍挂，通常需要几个月的时间。这段时间内，如果对某个城市的市场潜力尚存疑虑，可以选择等待更多时间以延长预招商的过程，直至找到合适的潜在客户。

 

限于篇幅，本文将不再深入探讨具体的招商渠道和方法。希望所有招商人员和中介朋友在双十一购物节来临之前都能忙碌起来！